[금융용어] 모기지론과 역모기지론

모기지론

모기지론이란 은행이 대출 실행 시 담보물인 주택 등 부동산에 주택저당채권을 설정하고 이를 근거로 하는 증권을 발행, 유통시켜 대출자금을 회수하는 것을 말합니다.

주택저당채권은 주택의 구입 또는 건축에 소요되는 대출자금 등에 대한 채권으로서 당해 주택에 설정된 저당권에 이하여 담보된 채권을 지칭합니다. 반면 주택저당증권은 주택저당채권을 기초로 발행되는 자산유동화증권입니다. 주택저당증권시장은 1차 시장, 2차 시장 및 자본시장으로 구성됩니다.

1차 시장은 모기지 차입자와 모기지 대출기관 사이에 모기지론이 이루어지는 시장이며, 2차 시장은 모기지 대출기관이 보유하고 있는 모기지를 유동화하는 시장이며, 자본시장은 모기지가 유동화된 주택저당증권이 투자자에게 매각되고 유통되는 시장을 말합니다.

주택저당증권은 일반 채권과는 다른 특징을 보유하고 있습니다. 보통 채권은 발행자가 원리금 상환을 부담하는데 반해 주택저당증권은 통상 기초자산을 SPC이라는 특수목적회사에 이전하고 특수목적회사가 발행하는 것이기 때문에 원리금상환이 발행자의 신용에 기초하기보다 기초자산의 현금 흐름에 의존하게 됩니다.

은행이 보유하고 있는 모기지를 유동화하는 경우 모기지론에서 발생하는 이자수익은 줄어들지만 매각대금으로 모기지를 추가로 취급할 수 있는 여력이 생기며 위험자산이 줄어들기 때문에 국제결제은행이 정한 은행의 위험자산 대비 자기자본비율인 BIS비율이 올라가는 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다. 현재 한국에서는 은행이 모기지론을 취급하며 한국주택금융공사가 동 모기지를 유동화하여 자본시장에 매각하는 형태로 이루어지고 있습니다.

 

역모기지론

주택을 소유하고 있으나 자체수입이 부족한 고령자가 보유주택을 담보로 소유자 및 배우자의 사망 시까지 노후새오할에 필요한 자금을 연금 형태로 받아 안정된 주거생활을 확보하는 제도입니다.

역모기지론을 활용하는 경우, 고령자들은 보유주택의 유동화를 통해 현 주거지에서 일정수준의 생활을 유지하고, 대출금융기관은 고령자가 사망한 이후 동 담보주택을 처분하여 대출 원리금을 회수하게 됩니다.

역모기지론은 고령자가 자식이나 주위의 도움 없이 스스로 경제적 문제를 해결하는 방안이 될 수 있습니다. 또한, 사회 전체적인 측면에서도 적은 규모의 재정 지원으로 고령층의 복지문제를 해결할 수 있어 저비용 및 고효율의 예산 운용도 기대할 수 있습니다. 역모기지론은 주택을 담보로 한 장기대출이라는 점에서 모기지론과 유사합니다.

그러나 역모기지론은 고령자의 생계비 조달이 목적이고, 모기지론은 주택구입이 목적이므로 대출목적, 이용자 등에서 모기지론과 차이가 있습니다. 또한, 모기지론은 주택구입자가 대출금의 일정 부분을 매월 상환하므로 기간 경과에 따라 부채가 감소하고 주택의 순자산가치는 증가하는 반면, 역모기지는 매달 약정금액을 지급받으므로 기간 경과에 따라 부채가 증가하고 주택의 순자산 가치는 감소하게 됩니다.

 

주택연금

주택연금은 부동산을 가진 사람이 자신의 부동산을 일정 기간 동안 저축한 후 일정 연령에 도달하면, 일정 기간 동안 연금을 받을 수 있는 제도입니다. 이를 통해 부동산 소유자는 일정 연령 이후에 일정한 수입을 얻을 수 있으며, 부동산의 가치를 활용하여 일종의 연금으로 쓸 수 있습니다.

일반적으로 주택연금 제도는 부동산 소유자가 일정 기간 동안 부동산 가치 일부를 저축하고, 일정 연령에 도달하면 그 돈을 받을 수 있는 제도입니다. 주택연금 수령은 일시불로 받을 수도 있고, 월별로 분할 수령할 수도 있습니다. 주택연금 수령기간은 일반적으로 10년에서 30년 사이입니다.

주택연금의 장점은 부동산 소유자가 일정 연령에 도달하면 일정한 수입을 보장받을 수 있다는 것입니다. 또한 주택연금 제도는 부동산 소유자가 부동산을 처분하지 않고, 부동산 가치 일부를 활용할 수 있도록 해줍니다. 또한 주택연금은 대출과 같이 원리금을 상환하는 것이 아니기 때문에, 불확실한 부동산 시장에서도 일정한 수입을 보장받을 수 있습니다.

하지만 주택연금 제도는 일정한 제약 조건이 따르기 때문에, 모든 부동산 소유자에게 적합하지는 않을 수 있습니다. 예를 들어, 주택연금 제도는 일정 연령 이상의 부동산 소유자만 신청할 수 있으며, 부동산 가치에 따라 연금 수령액이 결정됩니다. 또한 주택연금은 한 번에 많은 돈을 받는 것보다 일정한 금액을 받는 것이기 때문에, 금융 자유도가 높은 사람에게는 적합하지 않을 수 있습니다. 따라서 주택연금 제도를 고려할 때는 자신의 상황에 맞게 신중하게 결정해야 합니다.